Wat we kunnen leren van het actieonderzoek naar het verduurzamen van particuliere huurwoningen in de Groningse wijk Vinkhuizen.

Voor een succesvolle energietransitie is het belangrijk dat iedereen kan meedoen. In Groningen ging de gemeente daarom op zoek naar wat particuliere verhuurders en huurders nodig hebben om deel te nemen aan de verduurzamingsplannen van gemeente en woningcorporaties. Dat deed de gemeente samen met het Instituut voor Publieke Waarden (IPW) die in opdracht van de City Deal Energieke Wijken ‘actieonderzoek’ deed naar particuliere verhuurders. Theo Adema van de gemeente Groningen en Veerle van Dieren vanuit IPW Klimaatwerk trokken de kar.

Positief verrast was Veerle van Dieren van IPW Klimaatwerk toen ze begin dit jaar voor het eerst in Groningen aan tafel schoof bij kwartiermaker wijkvernieuwing Theo Adema. Op het programma stond de sociale verduurzamingsaanpak van de Groningse wijk Vinkhuizen, op het menu stonden soep en broodjes. Aan tafel aangeschoven waren verschillende mensen uit het door Adema opgerichte buurtteam van Vinkhuizen: woningcorporaties, opbouwwerkers, energieadviseurs en een aantal ambtenaren van de gemeente Groningen waaronder die van stadsbeheer, nog in hun oranje werkpak van hun rondje afvalvoorziening die ochtend. Van Dieren: “Ik vond het heel leuk om te zien dat er allerlei mensen om tafel zaten van verschillende beleidsterreinen.” Adema, al twee jaar actief in de wijk Vinkhuizen, knikt: “Zo ben ik gewend om te werken, met iedereen uit de buurt aan tafel. Als er vanuit de energieadviseurs dan een tip komt, of stadsbeheer heeft een klacht over de openbare ruimte, kunnen we daar meteen iets mee doen.”

Gespikkeld bezit
Onderwerp van gesprek was het ‘gespikkeld bezit’ in Vinkhuizen, een grote woonwijk die aan het eind van de jaren zestig in sneltreinvaart gebouwd was en die veel gezinnen trok die graag een plekje wilden bemachtigen in één van de relatief ruime en goedkope huurwoningen in de wijk. Tussen de te renoveren en te verduurzamen huurwoningen, veelal in het bezit van woningcorporaties, bevinden zich tegenwoordig ook veel voormalige corporatiewoningen, overgekocht door particuliere eigenaren, waarvan veel hun woning verhuren. Staan de meeste eigenaar-bewoners wel open voor de Groningse energieaanpak, bij de particuliere verhuurders is dat anders.

Om erachter te komen waarom particuliere verhuurders achterblijven, is onderzoek hard nodig. Voor een succesvolle energietransitie is het ten slotte belangrijk dat iedereen meedoe. Zo wordt het verschil in uitstraling van woningen die wel en niet meedoen niet nog groter, en kunnen zoveel mogelijk woningen voldoen aan de isolatiestandaard. Op die manier blijft de energierekening binnen de perken, gaan we energiearmoede tegen en verbeteren we het wooncomfort en de gezondheid. Dit is belangrijk voor de bewoners, maar ook voor de gemeente die woningen voor 2030 graag op het warmtenet wil aansluiten. De centrale vraag die middag: wat hebben woningeigenaren in de wijk Vinkhuizen nodig om deel te nemen aan het verduurzamingsproject van de gemeente en woningcorporatie Nijestee? Verdiepende vraag: en hoe kan dit eerlijk? Voor de gemeente is het bestrijden van energiearmoede een belangrijk doel, maar verduurzaming kan mogelijk leiden tot een huurverhoging voor huurders. Hoe ga je hiermee om?

Energieadviseurs
Eigenlijk was het aanvankelijke idee heel anders, vertelt Adema. De gemeente Groningen had IPW Klimaatwerk gevraagd om energieadviseurs te trainen in de zogenaamde ‘klimaatdoorbraakmethode’: energieadviseurs zouden van IPW leren waar het bij particuliere eigenaren knelt en werken aan een concrete oplossing. Maar al snel werd duidelijk dat de energieadviseurs heel veel konden leren van de aanpak van de woningcorporatie en ontstond er een goede samenwerking tussen woningcorporatie, energieadviseurs en opbouwwerk. Er was dus iets anders nodig.

Adema verbaasde het niets: “Als je gaat samenwerken met buurten, gebeuren er onverwachte dingen. Als gemeente wil je daar heel graag op in kunnen spelen, om te gaan doen wat de buurt écht nodig heeft.” Bewoners vertelden Adema dat ze het prachtig vonden, die verduurzaming van hun woning, en die van hun buurman. Maar kon de gemeente dan ook niet wat doen aan die woning een paar huizen verderop? Van die particuliere verhuurders? Adema: “Vergeleken met de rest van de huizen in de straat bleven die woningen ver achter, en zagen die er wat betreft onderhoud het slechtste uit. En dat verschil zou alleen maar groter worden nu een groot deel van de straat zou worden verduurzaamd. Dus de vraag vanuit de bewoners was: kunnen jullie als gemeente niet wat aan die particuliere verhuurders doen?”

Waardes
Exit training van energieadviseurs dus, en alle pijlen op de particuliere verhuurders, middels een ‘actieonderzoek’ – waarbij het ontwikkelen van oplossingen het doel is. Een online informatiebijeenkomst werd belegd voor de 44 verhuurders, maar de opkomst was mager: negentien meldden zich aan, maar slechts elf verhuurders kwamen opdagen. Alle elf tekenden een intentieovereenkomst om mee te doen aan het project: met vier van hen ging IPW in gesprek om te achterhalen wat zij nodig hadden om te verduurzamen. Toen bleek dat deze vier geïnteresseerde verhuurders weinig inzicht hadden in de kosten en baten, en de regelgeving rondom hun huurwoning, bood IPW aan om een businesscase uit te werken voor twee verhuurders. Naast het luisteren naar de verhuurders, ging IPW ook gesprekken aan met verschillende huurders: hoe kijken zij naar het verduurzamingsproject?

Ook werd gekeken naar de onderliggende waarden die verhuurders hebben, vertelt Van Dieren: “We vroegen ze: waarom ben je gaan verhuren, waarom heb je gekozen voor deze vorm om je geld te investeren en niet iets anders? Wat vind je belangrijk en hoe kijk je naar duurzaamheid? Deze waardes bleken veel inzicht te geven in waarom verhuurders bepaalde keuzes hadden gemaakt.” Ze deden een aantal verrassende bevindingen, die ook hun eigen vooroordelen duidelijk maakten: “Ik had van tevoren toch een beetje het beeld dat deze mensen er flink gehaaid in zouden zitten, en vooral geld wilden verdienen, maar veel van hen hadden helemaal niet zoveel inzicht in de opbrengsten. We ontdekten dat verhuurders de relatie met hun huurders belangrijk vonden en veel waarde hechten aan goed verhuurderschap. Daar hebben ze zelf ook belang bij, want ze willen graag zo min mogelijk gedoe met hun huurders. Goed verhuurderschap bleek een belangrijke prikkel om te willen verduurzamen.”

Rotzooitje
Ook voor Adema was het een verrassende uitkomst. “Ik heb er in mijn eigen buurt vaak nogal last van. In mijn ogen investeren ze niet in de woning. Je ziet het meteen: slecht schilderwerk, een rotzooitje in de tuin, fietsen overal. De woningen worden vaak natuurlijk gehuurd door een groep die er wat minder lang woont. Dus die hebben minder binding met de plek en met de omgeving.  Dat maakt ze ook heel ongrijpbaar.” Uit het onderzoek van IPW bleek dat de bedoelingen lang niet altijd slecht zijn: ‘Het gaat hier om een diverse groep verhuurders. Er zijn veel mensen die één of twee woningen hebben, en zij hebben dat met de beste bedoelingen gedaan, als investering voor later, voor het pensioen.”  

Het is aan de gemeente om slim gebruik te maken van deze kennis, zegt Adema: “Als je weet wat er leeft bij mensen, kan je daar je communicatie op aanpassen en je energieaanpak erop baseren. Wat we steeds deden is de particuliere verhuur links laten liggen omdat we ervan uit gingen dat het toch niet ging werken met deze groep. Dus we hadden er ook geen aanpak voor.  Nu hebben we door het onderzoek van IPW Klimaatwerk meer zicht gekregen op deze groep en hoe je ze kan aanspreken, en daarmee een aanpak ontwikkeld die voor een deel van de groep succesvol is. We weten nu ook dat een groot deel van de groep nog niet in beeld is, dus daar is meer onderzoek naar nodig.”

Fred en Anita
Een andere bevinding was dat verhuurders door recente veranderingen in wetgeving veel onzekerheid ervaren over hun investering, vertelt Van Dieren: “Er komt gewoon heel veel op ze af. Veel verhuurders gaven aan bang te zijn dat het binnenkort niet meer zou gaan renderen.” Om te toetsen of die zorgen terecht waren, bood IPW Klimaatwerk aan om voor twee verhuurders -Fred en Anita- een businesscase op te stellen. Net als veel andere verhuurders hadden Fred en Anita een huis gekocht in de tijd dat één van hun kinderen ging studeren om het daarna aan te houden en te verhuren aan studenten. Beiden zijn voor een deel van hun inkomen afhankelijk van de huuropbrengsten. Een belangrijke conclusie naar aanleiding van de businesscases is dat binnen huidige wetten en marktomstandigheden, het voor Fred en Anita rendement oplevert wanneer zij gaan verduurzamen.

Van Dieren: “Dit weerspreekt het beeld dat verduurzaming voor verhuurders onrendabel is. Fred en Anita verdienen door de gunstige subsidies de investering hoogstwaarschijnlijk al terug met de woningwaarde, maar ze zouden de huurders ook om een redelijke huurverhoging kunnen vragen.” Dit levert voor de gemeente wel een dilemma op: “Vanuit sociale doelstellingen willen ze niet dat huurders erop achteruitgaan, vanuit verduurzaming willen ze dat verhuurders meegaan. Daarom stellen wij dat het in een aanpak particuliere verhuur belangrijk is om ruimte vrij te maken voor rechtvaardigheidsvragen, en daarbij de gevolgen van beleid centraal te stellen.  Omdat je nooit alle gevolgen kan overzien, zul je in de uitvoering altijd handelingsruimte moeten houden om bij te sturen.”

Laat de buurt zien dat je het meent
Als het gaat over de energieaanpak, wenst Adema iedere gemeente een integrale aanpak: “Het is zo belangrijk om open te staan voor wat de buurt nodig heeft. En als er iets uit komt waar je als gemeente niet gelijk het antwoord op hebt, vraag er dan een partij bij die je daarbij helpt en communiceer dat naar bewoners: laat de buurt zien dat je het meent. Dat je ook echt handelt als gemeente.” Van Dieren vult aan:” Het moet beginnen bij de mensen om wie het gaat. En dan kom je er al snel achter dat er vaak allerlei aannames en vooroordelen zijn, ook bij onszelf. Het verbinden van de praktijk met het beleid geeft veel inzicht over de praktijk, en laat goed zien waar het draagvlak zit en wat de mogelijke gevolgen zijn van beleidskeuzes.”