Ger Peeters is bestuursvoorzitter van Wonen Limburg, Limburgs grootste
woningcorporatie én een actieve partner binnen de City Deal Energieke Wijken.
Peeters ziet het vastgoed van Wonen Limburg als een middel om
maatschappelijke doelen te bereiken: “Wij voelen ons niet alleen
verantwoordelijk voor het huis, maar ook voor de omgeving en voor de
gemeenschap.”
Met welke motivatie zijn jullie vier jaar geleden partner geworden in de City Deal
Energieke Wijken?
“We waren toentertijd net gestart aan een groot project in Weert. Een project van twintig
jaar, waar veel gesloopt en nieuw gebouwd moest worden. Achter de voordeur was veel
sociale problematiek en de kwaliteit van een groot deel van de woningen was dermate
slecht dat we daar echt moesten ingrijpen. We wisten dat die fysieke opgave eraan
kwam, net als de gemeente die een grote fysieke opgave in de infrastructuur zag
aankomen. We zijn toen met een soort omgekeerd project begonnen, waarbij we een
mensen uit verschillende domeinen, fysiek en sociaal, bij elkaar hebben gezet. Die zijn
met de buurt gaan praten: wat heb je nu eigenlijk nodig en waarom heb je dat nodig,
hoe kijk je tegen de buren aan? Die gesprekken hebben ontzettend veel sociale
informatie opgeleverd. Pas daarna zijn we gaan kijken naar wat het model moest
worden, hoe de verbouwing eruit zou moeten zien, en hoe de fysieke ingreep. We
probeerden het sociaal-fysieke gecombineerd te krijgen. Dat was voor ons het begin van
de City Deal. Onze ervaringen in dit project wilden we graag delen met andere
gemeenten. En natuurlijk kwamen we ook om te leren. Je moet nooit denken dat je het
allemaal weet. Soms loopt een project ook helemaal spaak. Maar ook van die ervaringen
kan je veel leren. Daar heeft de City Deal erg aan bijgedragen, juist door die
verschillende ervaringen van gemeenten en corporaties bij elkaar te brengen. We zijn nu
net gestart aan de eerste nieuwbouwwoningen. Zodra die er staan, gaan we de eerste
complexen slopen. We zijn daar nu dus al meer dan vier jaar aan het praten en denken
met bewoners.”
Neem dus vooral de tijd, hoor ik u ook zeggen?
“Ja, neem de tijd en probeer te voorkomen dat je in een projectencarrousel terecht komt.
Bewoners hebben ongelooflijk de pest aan stickertjes plakken en van die deskundigen die
de wijk in komen om te vertellen hoe het moet en vervolgens weer vertrekken. Mensen
hebben zoveel projecten voorbij zien komen door de tijd heen. Die draaien dan een jaar
of twee en dan zijn de gelden op en dan is het project verdwenen. En dan moet je als
bewoner in het volgende project mee gaan acteren. Als corporatie moet je juist die
continuïteit en die lange aanwezigheid waarborgen. En wat wij ook altijd zeggen: je moet
op ooghoogte komen. Je moet met mensen het gesprek voeren en horen wat zij zeggen.
En dat hoor je niet vanuit het gemeentehuis of vanuit ons kantoor. Beleidsstukken zijn
vaak stukken die op afstand geschreven worden, over de hoofden van mensen heen. Je
moet naar mensen toe, om elkaar in de ogen te kunnen kijken. En ja, dat is moeilijk, en
dat vraagt tijd.”
Jullie presenteren je als Wonen Limburg nadrukkelijk als een sociale volkshuisvester. Wat
verstaat u daar precies onder?
“Ons vastgoed is voor ons een middel om onze maatschappelijke doelen te bereiken. We
zetten ons in voor betere buurten, waarin onze huurders zich thuis kunnen voelen en
goed, veilig en betaalbaar kunnen wonen. We zijn een woningcorporatie die niet de
stenen, maar juist de mensen centraal stelt. We zien het als onze taak mensen te
huisvesten die dat niet goed zelf kunnen. Tegelijkertijd willen we er ook voor zorgen dat
de groep mensen die ons écht nodig heeft steeds kleiner wordt. Vandaar de titel ‘sociale volkshuisvester’. Helaas wordt het woord sociaal in Nederland steeds meer geassocieerd
met mensen die niet in staat zijn om zelf een woning te betalen, of niet in staat zijn om
zelfstandig te kunnen leven, of een rugzakje meenemen, of statushouder zijn, of noem
het allemaal op. En die mensen moeten allemaal in die woningen komen. Terwijl als je
nou kijkt naar wat het woord ‘sociaal’ betekent, dan is dat op een goede manier met
elkaar omgaan en een gemeenschap vormen. Voor ons gaat ‘sociaal’ om meer dan alleen
een vangnet zijn voor degenen die het allerzwakst zijn en daar woningen voor bouwen.
‘Sociaal’ gaat ook over het werken aan veilige sociale gemeenschappen. Wij voelen ons
als sociale volkshuisvester dus niet alleen verantwoordelijk voor het (t)huis, maar ook
voor de omgeving en voor de gemeenschap. Ik denk dat woningcorporaties
oorspronkelijk uit dat idee zijn ontstaan, maar dat we dat een beetje uit het oog zijn
verloren.”
Hoe maken jullie in deze tijd van woningschaarste de afweging tussen je bestaande bezit
en nieuwbouw? Wanneer kies je voor bijvoorbeeld voor verduurzamen, of voor het
investeren in een sociale aanpak en wanneer voor nieuwbouw?
“We zien nu een enorme nadruk op bouwen, bouwen, bouwen, met als gevolg dat
kwantiteit boven kwaliteit gaat gelden. Zeker in die bouwdiscussie zou het nadenken over
kwaliteit heel belangrijk moeten blijven. Niet alleen de aantallen moeten maatgevend
zijn. Natuurlijk moeten er heel veel woningen komen voor woningzoekenden. Maar we
hebben ook 2,4 miljoen woningen in de corporatiesector waar ongeveer 4 miljoen
mensen in wonen. En je wilt die 4 miljoen mensen die erin wonen ook een fatsoenlijk
leven bieden. De afweging tussen de kwaliteit van leven van de huidige bewoners versus
de woningzoekenden is een hele ingewikkelde. Het is makkelijker scoren om aantallen
toe te voegen dan de kwaliteit van het leven van de huidige bewoners te verbeteren, iets
dat ook nog eens moeilijker is uit te drukken in cijfers.
Wij hebben als woningcorporatie de afgelopen jaren een aantal keuzen gemaakt
die ons nu de ruimte geven om te kunnen bouwen én ons te kunnen blijven focussen op
het verbeteren van ons bestaande bezit. Zo hebben we toen de Woningwet werd
ingevoerd, ervoor gekozen om een volledig afgesplitste BV in te richten voor middenhuur.
Wij hebben in Limburg intussen 2500 woningen in de middenhuur. Daar kunnen we
maatschappelijke argumenten voor aanvoeren: we willen zelf kunnen blijven bepalen hoe
de menging in die wijken en dorpen tussen midden- en lage huur eruitziet. Een andere
keuze was de start van het verduurzamen van ons bezit in 2015. Sindsdien zijn we elk
jaar samen met keten-netwerkpartners duizend woningen gaan verduurzamen, isoleren
en klaarmaken voor de dag van morgen. We zien daar nu het effect van: we hebben
inmiddels een behoorlijk aantal van onze woningen op die manier aangepakt, waardoor
onze financiële positie relatief stabiel is. Dat geeft ons de ruimte om bij te bouwen: tot
2029 willen we in de sociale tak ruim 3500 woningen bijbouwen. Dat is in Limburg een
enorm aantal. Dat betekent dat we bijna 30% van de woningen die sociaal gebouwd
worden voor onze rekening nemen, terwijl we een aandeel van bezit hebben van
ongeveer 17%.”
Tijdens de tweedaagse van de City Deal waren we op bezoek in de Heerlense wijk
Vrieheide, een buurt waar jullie als woningcorporatie panden hebben en heel actief zijn.
Kunt u vertellen wat jullie daar als woningcorporatie betekenen voor bewoners?
“Samen met woningcorporatie Weller kochten we in deze buurt vanaf 2022 tot nu toe 59
huurwoningen van een vastgoedonderneming met het doel om deze te renoveren en te
verduurzamen. En die teller loopt nog steeds. Dat hebben we gedaan in nauw overleg
met de gemeente Heerlen en Stadsregio Parkstad die subsidie beschikbaar stelden vanuit
het Volkshuisvestingsfonds en de Regiodeal. Een mooie impuls voor een langlopende
investering onder de vlag van het Nationaal Programma Heerlen Noord, waar Vrieheide
één van de drie focuswijken is. Door deze aankoop hopen we een vliegwiel te zijn bij het
verbeteren van deze wijk. Er ligt een enorme opgave die is gericht op de verbetering van
de energieprestatie en het achterstallig onderhoud, maar ook op het verbeteren van de leefbaarheid en de sociaal maatschappelijke opgave in Heerlen Noord. Dit biedt
mogelijkheden voor een integrale aanpak. We koppelen de vastgoedkant aan de sociale
kant waardoor we eerder in beeld krijgen waaraan bewoners behoefte hebben en welke
vraagstukken er spelen. De ambitie is om uiteindelijk 20% van de woningen in Vrieheide
in bezit te hebben.”
Waarom is het juist in een wijk als Vriehiede zo belangrijk dat het vastgoed aan de
sociale opgaven wordt gekoppeld?
“In Vrieheide spelen veel dingen. Je ziet dat op de vorige top van de huizenmarkt, tussen
2000 en 2010, veel mensen een woning kochten in deze buurt. Dat deden ze op het
randje van hun inkomen, waardoor ze in de jaren erna in de problemen kwamen. Er was
geen geld voor onderhoud, en verkopen lukte ook niet meer, omdat de huizenprijzen aan
het dalen waren. Ondertussen moesten ze hun hypotheken aflossen en kwamen veel
mensen klem te zitten. De woningen werden uitgewoond: eigenaren probeerden
maximale winst te halen door te verhuren zonder te investeren in onderhoud. Ook
huisjesmelkers kregen vrij spel: speculanten kochten de woningen op en verhuurden
deze voor hoge prijzen. En dan gaat zo’n wijk snel naar beneden: werkloosheid, een
gevoel van onveiligheid, vereenzaming, gezondheidsproblemen. Als woningcorporaties
kan je dan eigenlijk alleen maar ingrijpen door woningen ‘in te ponden’, dus op te kopen,
weer op te knappen en te verduurzamen. Zo hopen we leefbaarheid te verbeteren en de
bewoners ook weer de rust in hun leven terug te geven.”
Waar stopt de taak van een woningcorporatie en wanneer ben je een welzijnsorganisatie?
“Ik hoor wel eens: ‘Ja maar, dat is niet jullie taak.’ Daar word ik heel recalcitrant van.
Onze taak is dat mensen een fatsoenlijke basis hebben om hun leven goed te leiden.
Daarvoor zijn ooit die woningbouwverenigingen opgericht. In die tijd waren het vaak
gezondheidskwesties. Zoiets als een functionerende waterleiding, dat moesten we 100
jaar geleden op ons nemen. Nu speelt er andere problematiek en ik denk dat we daar als
corporatie een rol in hebben. Kijk, als onze mensen vervuiling tegenkomen in een
woning, dan weet ik honderd procent zeker dat ze een stapje meer zetten dan alleen
maar constateren dat er vervuiling is. Dan gaan ze mee opruimen. Maar er zijn natuurlijk
grenzen aan wat je wel en niet kunt doen. We realiseren ons ook dat we niet de huisarts
zijn of de psychiater. Onze medewerkers weten heel goed dat zij niet alles kunnen
oplossen. Ze kunnen mensen wel een zetje geven naar een oplossing. En dat zetje geven
blijft denk ik wel echt wel een taak die je als corporatie kunt doen. Wat we ook kunnen
doen is zorgen dat het netwerk tussen verschillende zorg- en welzijnspartijen goed
georganiseerd wordt en dat onze medewerkers de huurders regelmatig zien en spreken.
Dat blijft wel ingewikkeld soms: het is voor onze medewerkers een enorme taak om de
vragen die ze hebben goed af te stemmen op de minutenplanning van de andere
organisaties. Het komt voor dat het soms niet lukt om iemand goed door te verwijzen of
meteen hulp te bieden. Sommige medewerkers zijn hierdoor in een burn-out geraakt. Als
maatschappelijke organisaties zie ik daar een taak om die verbinding goed met elkaar te
blijven maken.”
Welke adviezen kunt u meegeven aan gemeentes die verder willen komen met de
woningopgave?
“Accepteer dat de effecten van je beleid vaak langer de tijd nodig hebben dan één
collegeperiode. Daar moet je het geduld voor op willen opbrengen en ook in je planning
rekening mee houden. Blijf aanwezig in de buurt, begin niet voortdurend opnieuw aan
een volgende stap als de eerste nog niet afgemaakt is. Ook denk ik dat het heel goed zou
zijn als veel van de beleidsmedewerkers van gemeentes en andere maatschappelijke
instellingen uit hun kantoor zouden komen en in de wijken gaan werken.
Veel professionals, net als ikzelf, wonen in andere wijken. Dus we komen eigenlijk op
bezoek en we gaan weer weg. Maar de bewoners blijven daar, en daarmee ligt de
deskundigheid altijd bij die bewoner, want zij zijn degenen die er 24 uur per dag zijn.
Zorg dus dat je op een goede manier contact maakt met bewoners en dat je het luisteren
naar bewoners altijd laat prevaleren voordat je een besluit neemt.”